GMAO en el sector de la gestión de instalaciones
Gestión Técnica de Edificios y Gestión Técnica de Activos
GMAO, la columna vertebral digital de la gestión de instalaciones.
Property Management, Facility Management (FM), Asset Management (EAM): hacen referencia a la vida de los edificios, instalaciones, redes, equipos técnicos, etc. puestos al servicio de las personas (usuarios, clientes, ocupantes) que los utilizan y que están bajo la responsabilidad administrativa, de seguridad o reglamentaria de los propietarios y gestores de los activos (Property Manager, Asset Manager, Facility Manager).
El patrimonio ya no es «sólo» un objeto técnico. Se encuentra en el centro de un proceso de intercambio e interacción entre numerosos actores humanos (servicios técnicos, subcontratistas, ocupantes, etc.) y técnicos (GMAO, supervisión, etc.). En esta nueva realidad digital, la GMAO es un pilar digital esencial, que reúne la vida técnica y económica del activo a lo largo de su ciclo de vida, desde la construcción hasta la demolición. Hoy en día sin él es imposible disponer de los conocimientos necesarios para anticipar, simular u optimizar su vida útil y su rendimiento energético.
En concreto: «Por un lado, están los ocupantes de un edificio. Por otro, están los que lo explotan y mantienen, que escuchan a los ocupantes. En los últimos años, nos hemos orientado hacia el «mantenimiento» de los edificios, con el objetivo de hacerlos más cómodos para el trabajo de los ocupantes. La GMAO o OMS (Gestión de Mantenimiento y Operaciones), como herramienta de gestión de activos, es una baza esencial en esta transformación», resume Laurent Truscello, responsable de marketing de producto para la gestión de instalaciones en CARL Berger-Levrault. Todo empieza por el usuario del inmueble y su calidad de vida en su entorno. Para ellos, el acceso a la solución de GMAO es simplificado, directo, práctico y móvil.
Casos de éxito de clientes: Lea el testimonio de Alstef. «Mantenimiento de los sistemas de clasificación de equipajes de los aeropuertos».
La GMAO, en el centro de la gestión del funcionamiento de los edificios y la satisfacción de sus ocupantes
Si un inquilino, empleado o cliente comunica una avería o un mal funcionamiento, el sistema de GMAO entra inmediatamente en acción. Puede servir para designar, alertar, informar y orientar a las personas técnicas adecuadas (subcontratistas o técnicos de mantenimiento) y, si es necesario, hacerles un seguimiento, supervisar su trabajo o informar de cualquier fallo en su labor. La solución de GMAO garantiza el diálogo entre el solicitante y el operador técnico, y permite evaluar la satisfacción del primero y la eficacia del segundo gracias a la trazabilidad de las acciones realizadas. Genera indicadores como los índices de eficacia, el desglose entre acciones correctivas y preventivas, etc., que los gestores se esforzarán por mejorar o estudiarán para comprobar el cumplimiento de los compromisos contractuales negociados con sus subcontratistas. En resumen, el sistema de GMAO es una herramienta clave para los gestores de edificios, que les permite garantizar el buen funcionamiento de los edificios de los que son responsables, controlar todos los procesos implicados y garantizar el mejor servicio posible a los ocupantes.
Por último, la oferta de servicios se ha ampliado. A las solicitudes de reparación de averías se añaden ahora las solicitudes de mudanzas, obras, trabajos de rendimiento energético, etc. A veces se pone a disposición un portal específico basado en la GMAO para compartir toda la información útil sobre el recinto: horarios de apertura, menú del comedor, servicio de conserjería, etc. Con la GMAO, el gestor cubre todas las necesidades vinculadas al funcionamiento y la ocupación de un edificio.
GMAO para aumentar la durabilidad y el rendimiento de los equipos
Los gestores de activos y los administradores de fincas tienen acceso a un inventario centralizado de sus activos y a un registro de su estado de salud a todos los niveles (emplazamientos, edificios, locales, terrenos, equipos técnicos, etc.). Disponer de su propio sistema les proporciona independencia frente a los proveedores de servicios y continuidad en el análisis de su rendimiento en caso de cambios a lo largo del tiempo.
Como nada dura para siempre, los activos y sus equipos se deterioran con el tiempo. El conocimiento de los activos identificados en la solución de GMAO es un requisito previo para establecer normas de programación de obras mayores o renovaciones. Al añadir datos sobre los planes preventivos (cambio de filtros cada 2 años, revisión anual de extintores, etc.) y el estado de salud de los equipos en tiempo real, la solución reúne los datos necesarios para la toma de decisiones y favorece que se tomen las decisiones correctas.
De este modo, el gestor inmobiliario y el gestor de activos pueden tomar las decisiones correctas sobre el futuro de sus activos e invertir con conocimiento de causa. Un aire acondicionado que consuma demasiada energía o un tipo de equipo que esté fallando pueden sustituirse en lugar de mantenerse. Por el contrario, un equipo de alto rendimiento puede prolongarse, y la actividad de mantenimiento puede adaptarse a las condiciones reales. El aspecto financiero y presupuestario está en el centro de la herramienta de GMAO y es, sin duda, un factor clave de las políticas aplicadas. Una vez confirmadas las estrategias, serán aplicadas por los equipos de mantenimiento o los proveedores de servicios. Todas estas obras, o proyectos, se planifican en la GMAO para que puedan ser objeto de seguimiento. Como resultado, la trazabilidad técnica y económica es completa en el repositorio de activos.
Notas de prensa: Implantación de una solución de GMAO para mejorar la gestión técnica de los edificios.
Notas de prensa: Implantación de una solución de GMAO para mejorar la gestión técnica de los edificios.
La solución de GMAO facilita la comprensión de sus activos
La visualización de activos, redes e infraestructuras en un mapa, una especie de Google Maps, facilita su comprensión y proporciona un contexto geográfico para las actividades de mantenimiento. Los planos, por su parte, proporcionan la dimensión interior de los edificios. Así pues, los sistemas modernos de gestión de activos incorporan esta dimensión cartográfica multiescala, para ayudar a los encargados del mantenimiento a comprender los sistemas que deben gestionar, y para fundamentar las decisiones de los Administradores de Fincas, de modo que conozcan mejor los activos de los que son responsables. La aportación cartográfica también es útil para los procesos vinculados a la gestión de los espacios, como el seguimiento de las mudanzas, la gestión de las superficies y los usos, la gestión de los ocupantes, etc., que enriquecen la oferta de soluciones informáticas.
La llegada de los modelos BIM (Building Information Model) proporciona a la GMAO no sólo los datos necesarios para inicializar las estructuras del árbol de equipos a partir de las cuales se llevarán a cabo los procesos de mantenimiento, sino también la comprensión de las redes (eléctricas, de climatización, etc.) gracias a su reconstrucción en 3D. Para las infraestructuras, o redes lineales, el término CIM significa City Information Model (modelo de información de la ciudad). El anclaje de los modelos BIM en una zona determinada facilita la comprensión de un sistema complejo en su entorno.
El BIM y el CIM se están convirtiendo en una característica estándar de las soluciones de GMAO y Facility Management. De este modo, la promesa de pasar de As Built a As Maintained se hace realidad. El BIM de construcción encuentra así una continuidad digital con el BIM de explotación y mantenimiento. En el caso de los activos existentes, pueden utilizarse escáneres Lidar u otros modelos para reconstruir los datos y crear un gemelo digital gráfico del activo.
La GMAO, una plataforma interconectada, abierta y multifuente
Cuando se trata de la gestión de activos, la GMAO está necesariamente conectada a un gran número de fuentes y sistemas. Estos sistemas pueden ser internos, como los sistemas de gestión de edificios (BMS), los sistemas de supervisión o los hipervisores (por ejemplo, BOS = Building Operating System). En tiempo real, las alarmas y contadores determinan la actividad de mantenimiento o proporcionan información sobre el estado de salud de las instalaciones, de modo que se puedan tomar las medidas adecuadas en el momento oportuno. La solución de GMAO también puede utilizarse junto con portales para compartir una experiencia más amplia de los servicios del edificio (por ejemplo, servicios de conserjería, restauración, gestión de tarjetas de acceso al recinto, etc.).
Los sistemas también pueden ser externos al SI de la empresa. Para evitar la introducción innecesaria de datos y, sobre todo, para garantizar la fiabilidad de los datos de diagnóstico reglamentarios, todos los informes de inspección pueden sincronizarse con las plataformas de los organismos de inspección. Cualquier acción necesaria para corregir el incumplimiento se genera automáticamente. Hoy en día, conocer la situación reglamentaria de un establecimiento o infraestructura es esencial para la seguridad de las personas. Los propietarios están cada vez más expuestos a acciones legales en caso de incumplimiento. Esta trazabilidad es, por tanto, responsabilidad de todos los implicados en el mantenimiento contractual del activo.
La GMAO también está abierta a las herramientas de FMeurs para facilitar la recogida de los partes de trabajo cuando se elaboran con las herramientas del subcontratista. Lo importante es centralizar la información en la solución de GMAO, sea cual sea la fuente.
La GMAO se convierte en la plataforma de datos que unifica la información de los activos a lo largo de todo su ciclo de vida (desde su construcción hasta su retirada). También puede utilizarse para compartir de forma segura los datos de los activos con otros sistemas. Por ejemplo, es posible compartir la disponibilidad de una sala de reuniones, teniendo en cuenta la indisponibilidad para el mantenimiento, mostrar las solicitudes en curso o los trabajos realizados, compartir las actividades en cuadros de mando mediante software de BI (Business Intelligence), etc.
« CARL Touch es la herramienta esencial que utilizan nuestros técnicos sobre el terreno para garantizar un servicio rápido y eficaz y mantener nuestros equipos en condiciones óptimas »
Benoît Lepointe – Jefe de Ingeniería de Mantenimiento, Alstef Group
GMAO, Gestión de Activos y Gestión de Espacios
Una GMAO excelente no sólo le ofrece mantenimiento, también puede satisfacer sus necesidades de EAM. Ofrece funciones de inventario para que pueda saber dónde ha ido a parar la impresora de la oficina F115: se pueden utilizar etiquetas fijas con códigos de barras y códigos QR para escanear los equipos, que ahora se pueden rastrear. Los dispositivos de visualización facilitan el desplazamiento o la llegada del personal: se puede ver si una mesa concreta está ocupada, si está configurada para alojar una tercera mesa y qué equipos faltan. Existen varias funciones de gestión de espacios.
La solución de GMAO también puede utilizarse para gestionar procesos de activos como arrendamientos, parcelas, superficies, etc., e incluso para hacer un seguimiento de los pagos de alquileres y saber si un inquilino está en mora. También puede utilizarse para gestionar otros equipos dentro de la misma propiedad, como una flota de vehículos, espacios verdes y los equipos informáticos del gestor.
GMAO, rendimiento energético de activos y equipos
La subida de los precios de la energía y su repercusión en la gestión inmobiliaria han llevado a los gestores de activos a utilizar la GMAO para controlar el consumo y optimizar los sistemas de calefacción, aire acondicionado e iluminación. La conexión de contadores de agua o electricidad puede generar alertas si el consumo aumenta de forma inusual. Adoptar un enfoque global del sistema puede significar aprovechar la oportunidad de una fuga para ajustar o modernizar el sistema de calefacción. La GMAO puede recoger datos directamente de herramientas de rendimiento energético (como BL.Predict), u ofrecer conectores directos con los proveedores de energía (por ejemplo, ENEDIS o GRDF en Francia).
El enfoque de plataforma ofrece una visión macroscópica de los edificios o infraestructuras que consumen mucha energía y comparaciones en m2 de los edificios según sus usos. Además, gracias a nuestro conocimiento técnico de los equipos y a las modernas herramientas de supervisión basadas en objetos conectados, es fácil submedir. Todos los datos recopilados proporcionan las palancas para mejorar el rendimiento energético de los equipos con mayor detalle. En algunos países, las mediciones de rendimiento son obligatorias. En Francia, por ejemplo, los decretos BACS y TERTIAIRE imponen resultados que obligan a los gestores a tomar medidas para demostrar sus progresos.
Debemos ser capaces de proponer planes de acción para reducir aún más el consumo de energía, garantizando al mismo tiempo que el consumo de los equipos no se deteriore con el tiempo. La GMAO es, por tanto, un elemento clave para apoyar la transición ecológica, sobre todo en las instalaciones existentes.
En resumen, en el marco de la Responsabilidad Social Corporativa (RSC), el mantenimiento es responsable de garantizar que los equipos funcionen «lo más eficazmente posible», tanto en términos de eficiencia como de consumo energético.
Las principales ventajas de la GMAO para la gestión de instalaciones y la gestión técnica de edificios:
- Mejora de la satisfacción de usuarios y ocupantes.
- Centralización del conocimiento de los activos.
- Reducción de los costes de mantenimiento y contratación.
- Aumento de la vida útil y la disponibilidad de los equipos.
- Optimización del rendimiento energético de las instalaciones.
- Garantía de la seguridad y el bienestar de los ocupantes.
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CARL Source Facility es nuestro software de gestión técnica de inmuebles, infraestructuras y redes del sector terciario. Esta solución de gestión de instalaciones ha sido diseñada en colaboración con los principales actores del sector para ayudarle a optimizar el mantenimiento y la explotación de sus activos inmobiliarios. Nuestra gama Facility le permite controlar sus activos inmobiliarios, garantizando la disponibilidad de los equipos y la seguridad del personal, supervisar a sus proveedores de servicios y gestionar sus contratos y actividades de mantenimiento en tiempo real, conciliando al mismo tiempo la calidad y el control presupuestario.
